Änderung Gebietsbestimmungsverordnung-Bau
Genehmigungsvorbehalt gemäß § 250 BauGB
Die Bayerische Staatsregierung hat am 25. April 2023 die Verordnung zur Änderung der Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau) beschlossen, die zum 1. Juni 2023 in Kraft getreten ist. Damit hat Bayern die im Zuge des Baulandmobilisierungsgesetzes neu eingefügte Ermächtigung des § 250 Baugesetzbuch (BauGB) umgesetzt und durch Rechtsverordnung diejenigen Gebiete bestimmt, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen der Genehmigung bedarf (sog. Umwandlungsverbot). Ziel der Verordnung ist es, die negativen Auswirkungen der Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen zu begrenzen und zugleich das Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten.
Der Genehmigungsvorbehalt des § 250 BauGB gilt in 50 Städten und Gemeinden für die zum 1. Juni 2023 bestehenden Wohngebäude mit mindestens 11 Wohnungen. Wohngebäude mit bis zu 10 Wohnungen sind vom Genehmigungserfordernis aus Gründen des Kleineigentümerschutzes ausgenommen (Begründung der Verordnung zur Änderung der Gebietsbestimmungsverordnung Bau). Bayern weicht damit von der gesetzlichen Regelung des Kleineigentümerschutzes, die Wohngebäude mit lediglich 5 Wohnungen von der Genehmigungspflicht ausnimmt, ab.
Die Ermittlung der Gebietskulisse des § 250 BauGB erfolgte mit Hilfe einer gutachterlichen Untersuchung durch das Forschungs- und Beratungsunternehmen FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH (Gutachten zur Ermittlung einer Gebietskulisse nach § 250 BauGB vom 26. Oktober 2022; Ergänzende Stellungnahme vom 3. Februar 2023 zu Ziffer 5 des Gutachtens; Gutachterliche Bewertung der Stellungnahmen der Gemeinden vom 3. Februar 2023). Nach der Feststellung der FUB IGES weisen 50 der 208 Gemeinden und Städte, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt im Sinne des § 201a BauGB vorliegt, aufgrund eines erhöhtes Umwandlungspotentials und Umwandlungsgeschehens eine besondere umwandlungsspezifische Gefährdung auf und waren daher in die Gebietskulisse der Rechtsverordnung nach § 250 BauGB aufzunehmen.
Die Rechtsfolgen der Genehmigungspflicht ergeben sich unmittelbar aus § 250 BauGB. Dieser enthält in § 250 Abs. 3 BauGB Fallgruppen, in denen die Umwandlungsgenehmigung zwingend zu erteilen ist. Ein Anspruch auf Genehmigung besteht danach z.B. im Falle einer Erbauseinandersetzung, bei Veräußerung an Familienangehörige oder bei Veräußerung an zwei Drittel der Mieter.
Die Umwandlungsgenehmigung wird von der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde auf Antrag erteilt. Befindet sich das Wohngebäude zwar im Anwendungsbereich der Rechtsverordnung nach § 250 BauGB, besteht jedoch keine Genehmigungspflicht, weil das Gebäude z.B. nicht mehr als 10 Wohnungen hat oder es sich um ein nach dem 1. Juni 2023 errichtetes Wohngebäude handelt, bescheinigt die untere Bauaufsichtsbehörde das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht (Negativattest). Umwandlungsgenehmigung bzw. Negativattest dienen der Vorlage beim Grundbuchamt, welches die Eintragung der Teilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen im Anwendungsbereich der Rechtsverordnung ohne diesen Nachweis künftig nicht vornehmen darf.
Der Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist bis zum 31.12.2025 befristet und tritt danach außer Kraft.